Grundstückserwerb in Bali

EIGENTUMSRECHTE UND VERTRÄGE
Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen.
Da die rechtliche Situation mit jeder neuen Regierung sich verändert, geben wir Ihnen eine Übersicht über den letzten Stand der meisst genutzten Regeln im Bereich „Property“.
Die jetzige Regierung (seit 2005 im Amt) hat sich, als moderne Demokratie im Mehrparteien-System für Handel mit westlichen Ländern stark gemacht, und öffnet die Möglichkeit für Ausländer Land (im eigenen Namen) zu besitzen.
Bis jetzt (Mitte 2006), ist es möglich geworden, dass Ausländer im Grundbuch eingetragen werden können, mit einer Grundstücksgrösse bis zu 2500m2.
Grössere Grundstücke sind nach wie vor über einen „Nominee“, einen einheimischen Namensgeber zu handhaben.
Wie das gemacht wird, welche Sicherheiten sie dabei haben, und wie das rechtliche Konstrukt aussieht, zeigen wir Ihnen auf den folgenden Abschnitten:

Kann ein Ausländer/In oder eine ausländische Firma rechtlich LAND besitzen in Indonesien?
Die Indonesische Regierung hat 1960 das Gesetz Nr5 verabschiedet für die „grundlegende Regulierung des indonesischen Bodens“. Dieses Gesetz hat implizit viele ältere Teil-Gesetze ersetzt. Es kann daher gesagt werden, dass UU5/1960 revolutionäre neue Regeln und Rechte und Prinzipien für Indonesien etabliert hat.
Dieses Gesetz reguliert die Rechte über Land und Gebäude, wie folgt:
• Rechte an Eigentum (Hak Milik),
• Das Recht Land zu kultivieren (Hak Guna Usaha),
• Das Recht Gebäude zu erstellen (Hak Guna Bangunan),
• Das Recht der Nutzung (Hak Pakai),
• Das Recht der Vermietbarkeit von Land und Gebäuden (Hak Sewa Atas Bangunan).

Hier nun DAS GESETZ, dass für Sie als potentiellen ausländischen Geldgeber/Investor und Landkäufer am ehesten in Gebrauch kommt:
Eine Kombination von VIER Dokumenten/Verträgen werden bei einem Notar erstellt.

Dokument EINS besagt: Der Ausländer übergibt Geld an den Indonesischen Namensgeber um Land (Gebäude)in seinem Auftrag zu kaufen. Der Indonesier bestätigt, dass er das
Land (Gebäude) dem Ausländer aus freiem Willen rechtlich überlässt. Es beschreibt weiterhin, dass der Namensgeber dem Ausländer die Erlaubnis erteilt zu VERKAUFEN, ZU VERPACHTEN, ODER ZU BEBAUEN und zu verändern. Es besagt, dass die Vereinbarung bei Bedarf fortbesteht bei einem Ableben einer Partei, und übergeht auf den von ihm eingesetzten ERBEN.
Es besagt, dass alle Kosten die aus dem Grundstück entstehen (Strom, Wasser, Steuern) vom Ausländer getragen werden. Der offizielle Grundbucheintrag („Sertipikat“) wird im Besitz des Ausländers sein, ebenso alle Papiere die vom Namensgeber unterzeichnet sind. Nur mit diesem Grundbuchauszug (Sertipikat Hak Milik) ist es möglich das Land zu verkaufen.

Dokument ZWEI besagt, dass der Verkauf des Landes (der Gebäude) das Recht des Ausländers ist. Der Namensgeber gibt seine explizite Erlaubnis für einen Verkauf.

Dokument DREI behandelt das Recht des Ausländers für Vermietung, Verpachtung und Einnamen durch kommerzielle Verwendung (Hotel oder Villa)

Dokument VIER verpflichtet den Namensgeber zu kooperieren, im Fall dass die Gesetze solcherart ändern, dass es dem Ausländer möglich ist das gesamte Grundstück auf seinen Namen zu überschreiben, und der Namensgeber verpflichtet sich diesen Prozess in jeder Weise zu unterstützen und gibt dafür seine Unterschrift zum jetzigen Zeitpunkt.

In der Regel werden solche Vereinbarungen als „Pacht-Vertrag“ gehandhabt mit einer Laufzeit von 90 Jahren (drei mal dreissig Jahre), mit der Option auf Verlängerung.

Wir haben solche Verträge laufen, und wir können Ihnen die Vertragstexte gerne zeigen, und für Sie und ihren speziellen Bedarf einen Vertrag, bestehend aus diesen vier Dokumenten, entwerfen. Wir übersetzen auch bestehende Verträge und helfen Ihnen den richtigen Partner -einen vertrauenswürdigen Indonesier- zu finden.

Wählen sie den richtigen Indonesischen Partner, zum „Besitzer“ Ihrer Liegenschaft.
Das kann etwas Zeit beanspruchen, und erfordert Menschenkenntnis und Kontakte.
Sprechen Sie mit Ausländern in der Gegend Ihrer Kaufabsicht, um Rat und Informationen zu bekommen.
Grundstücke können auch von Firmen und Gesellschaften besessen werden !
Eine weitere Möglichkeit ist es, dass Sie eine Firma gründen (eine einfache GmbH) in Indonesien PT. Oder PMA.
Diese Variante lohnt sich aber erst bei einer Investition von über 500 000U$, und besonders dann, wenn sie geschäftlich tätig sein wollen (denn Sie bekommen damit automatisch Aufenthalts- und Arbeitsbewilligung für alle Mitglieder der Gesellschaft) oder wenn Sie ihre Gebäude vor allem vermieten wollen.
Nur als blosse Absicherung für ein Privathaus ist es eine zu aufwendige Lösung.
Eine PMA (Foreign Investment company) kann zu 100% in ausländischen Besitz sein- sie brauchen also keinen Indonesischen „Namensgeber“. Nur einen Indonesier im Vorstand, im Angestelltenverhältnis (als Direktor z.B.) aber nicht als Mitbesitzer (und Entscheidungsträger).

Die Lizenz für eine solche PMA muss alle 30 Jahre erneuert werden.
Um eine PT zu etablieren (die Vorstufe der ausländischen PMA), rechnen Sie mit Kosten von ca 15 Mio RP. (1300 EU). Um eine PMA zu etablieren müssen sie mit ca 50 Mio Rp rechnen (4500 EU). Zum Prozess der Eintragung der PMA müssen zu einem bestimmten Zeitpunkt (innerhalb von ca. zwei Wochen) 150.000 U$ auf einem indonesischen Bankkonto gelagert sein. Diese Summe kann genutzt werden zum Erwerb von Land, Ausrüstung, Einrichtungen, und kann nach dem Einreichen des Kontoauszugs (Kopie) wieder abgehoben werden. –Es muss also nicht auf dem Bankkonto als „Deckung“ verbleiben.

Hier die veschiedenen Formen des Rechts (siehe oben) in englischer Sprache:

Right of Ownership is the most comprehensive and complete form of individual rights over land. There is no time limit, and the holder has the right to use the land, including the earth underneath and the water and air above. It does not, however, include the right to obtain wealth from resources underneath the earth. Right of Ownership can be held only by Indonesian citizens. The Right to Cultivate is the right to cultivate State-owned land or to use it for other agricultural purposes for a certain period of time. There are two kinds of Right to Cultivate: for farming enterprises that are smaller than 25 hectares and for enterprises that are 25 hectares or more. Government Regulation 40 of 1996 on the Right to Cultivate, Right of Building, and Right of Use ("PP 40/1997") states that the period for Right to Cultivate is not to exceed 35 years initially but can be extended for another 25 years. When the extension period expires, the Right To Cultivate shall be renewed over the same land. The Right to Cultivate may only be owned by Indonesian citizens and companies established under Indonesian law and domiciled in Indonesia.
Right of Building is a right over land, either State-owned or private, with which the holder may erect and possess buildings for a certain period of time not to exceed thirty years (extendable for another twenty years). When the extension period expires, Right of Building shall be renewed. There are no limitations on the size of the holding. Right of Building may only be owned by Indonesian citizens and companies established under Indonesian law and domiciled in Indonesia.
Right of Use is a right over land, either State-owned or private, which gives the holder the right to use and obtain the product of a certain piece of land. The land to which Right of Use is applied may be used as a building site or for agricultural purposes. PP 40/1997 states that the initial period for Right of Use is not to exceed 25 years but can be extended for another twenty years or even indefinitely if the land is still in use for a certain reason. Right of Use may be owned by Indonesian citizens, resident foreigners, Indonesian companies domiciled in Indonesia, and foreign companies that have a representative office in Indonesia.
Right of Building Lease is a right to lease land, either State-owned or private, which gives the holder the right to use the land in return for compensation. The payment could be one-time or periodical as determined by mutual understanding between the parties. Right of Building Lease may be owned by Indonesian citizens, resident foreigners, Indonesian companies domiciled in Indonesia, and foreign companies that have a representative office in Indonesia.
Property Rights of Foreigners The above mentioned law ( UU 5/1960) only allows foreigners to obtain Right of Use or Right of Building Lease. However, UU 5/1960 only provides very general information on how to obtain either of these rights, the maximum time period, or the legal assurances provided. As a result, many foreigners in Indonesia are not willing to engage in such transactions because they do not know the regulations or feel insecure with the regulations.
Renewal of rights on expiry of the initial term is via an application to the National Land Agency and is subject to payment of a fee. An application must be submitted one year before expiry of the term. Although the law is silent in regard to the period after the expiry of the extended terms, the consensus is that a land right can be extended if there has been no infringement of the conditions attached to its usage.
Procedures for Property Acquisition. All transactions of land rights must be via deeds executed before a land deed official at the local office of the Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) where the land is located and must be registered in the regional office of the National Land Agency. The PPATs are privately managed offices (usually run by a notary) authorised by the National Land Agency to handle land acquisition matters. Although there is no regulation that contracts have to be in Indonesian language, it is recommended having contracts and agreements always drawn up and executed in Bahasa Indonesia (or two languages) to prevent later arguments that the local partner did not fully understand the content.
”Pipil” is land owned by Balinese families by inheritage and never has been formally registered with the Land Registration office. Before acquiring this type of land it has to be registered first with the PPAT. This takes usually 4 to 6 months.